Kirada Olan Konutun Ortak Giderlerini Kim Öder?

Aidat, olağanüstü giderler ve demirbaş harcamalarında kiracı ile ev sahibinin sorumluluğu; yönetime karşı müteselsil sorumluluk ve kira bedeliyle sınırlılık kuralı.

Kiralık bir dairede aidatı kimin ödeyeceği, asansör yenilemesi veya dış cephe boyası gibi büyük harcamaların kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı, ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık tartışılan konulardandır. Cevap iki ayrı ilişkiye göre değişir: apartman yönetimi ile kat maliki/kiracı arasındaki ilişki (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) ve ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesi). Bu yazıda her iki açıdan da kimin neyi ödediğini açıklıyoruz.

Ortak gider nedir, nasıl paylaştırılır?

Ortak giderler, ana gayrimenkulün yönetimi, bakımı ve işletilmesi için yapılan harcamalardır. KMK m.20’ye göre aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kat malikleri:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanan avansa eşit olarak,
• Bina sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır.

Aylık aidat, kat malikleri kurulunda onaylanan işletme projesine göre belirlenir. 7579 sayılı Kanun’la 2026 yılında KMK m.37’de yapılan değişiklikle işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağı; onaylanmış proje yoksa yöneticinin, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir işletme projesi yapacağı; mevcut proje varsa geçici projedeki bedelin, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirleneceği düzenlenmiştir.

Kiracı yönetime karşı aidattan sorumlu mu?

Evet. KMK m.22’ye göre kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak sürekli oturan kiracı da kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu nedenle yönetim, ödenmeyen aidat için hem ev sahibine hem kiracıya başvurabilir.

Kiracının sorumluluğu, kiracı olarak oturduğu döneme ait aidat, avans ve gecikme tazminatıyla sınırlıdır; önceki kiracının veya ev sahibinin geçmiş dönem borçlarından yeni kiracı sorumlu tutulamaz.

Hangi giderleri kiracı, hangilerini ev sahibi öder?

Yargıtay uygulamasında ayrım, giderin kullanıma bağlı olağan bir gider mi yoksa taşınmazın değerini artıran veya koruyan kalıcı bir harcama mı olduğuna göre yapılır:

Türk Borçlar Kanunu da bu ayrımı destekler: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder (TBK m.317); kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere ise aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren katlanır (TBK m.302). Kiraya veren ayrıca kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301).

Kira sözleşmesinde farklı kararlaştırılabilir mi?

Ev sahibi ile kiracı, giderlerin paylaşımını kira sözleşmesinde düzenleyebilir. Ancak bu düzenleme yalnızca ikisi arasında geçerli bir iç ilişkidir; apartman yönetimine karşı KMK m.22’deki sorumluluk kuralını değiştirmez. Örneğin sözleşmede “tüm giderler kiracıya aittir” yazsa bile yönetim, kat malikine başvurmaya devam edebilir; ev sahibi de ödediği tutarı sözleşmeye dayanarak kiracıdan isteyebilir.

Kiracı aleyhine olan ve dürüstlük kuralına aykırı düşen genel işlem koşullarına dikkat edilmelidir. Demirbaş ve kalıcı iyileştirme giderlerinin kiracıya yüklenmesi tartışma yaratabileceğinden, bu tür bir anlaşma yapılacaksa açık ve anlaşılır biçimde yazılmalıdır.

Aidat ödenmezse ne olur?

1. Gecikme tazminatı: Gider ve avans payını ödemeyen, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20).
2. İcra takibi: Yönetici, borçlu kat malikine ve kiracıya karşı icra takibi başlatabilir. Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de sayılan belgelerden sayılır.
3. Arabuluculuk ve dava: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. K. m.18/B).
4. Kanuni ipotek: Borç başka yolla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için borçlu kat malikinin dairesi üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (KMK m.22).

Ev sahipleri ve kiracılar için pratik öneriler

• Kira sözleşmesinde aidat ve olağanüstü giderlerin kime ait olduğunu açıkça yazın.
• Taşınırken yönetimden “aidat borcu yoktur” yazısı alın ve sayaçların son durumunu tutanağa geçirin.
• Kiracı olarak ev sahibinin borcunu ödemek zorunda kalırsanız makbuzu saklayın; tutarı kiradan mahsup edebilirsiniz.
• Yönetimden gelen ödeme taleplerinde dayanak işletme projesini ve kurul kararını isteyin.

Ortak yerlerin kapsamı için apartmanlarda ortak kullanım alanları yazımızı, kiracının yönetimdeki rolü için kiracı yönetici olabilir mi yazımızı okuyabilirsiniz. Kira ve taşınmaz uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku, alacak takibi için icra ve iflas hukuku sayfalarımızı ziyaret edebilirsiniz.

Şimşek Hukuk Bürosu olarak Av. Saltuk Buğra Şimşek ve Av. Halil Alperen Şimşek ile bu konudaki dava ve süreçlerde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti veriyoruz. Dosyanız hangi şehirde görülürse görülsün, UYAP ve duruşma takibiyle süreci yürütebiliriz. Değerlendirme için online randevu oluşturabilir veya +90 501 153 97 99 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı aidatı ödemek zorunda mı?

Kiracı, oturduğu döneme ait aidat ve avanstan kat malikiyle birlikte yönetime karşı müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Asansör yenileme gideri kiracıya yansıtılabilir mi?

Asansör yenileme gibi kalıcı ve değer artırıcı harcamalar kural olarak kat malikine aittir. Aylık asansör bakım ve işletme giderleri ise aidat kapsamında kiracı tarafından ödenir.

Demirbaş giderini kim öder?

Jeneratör, hidrofor, kamera sistemi gibi demirbaş alımları kural olarak kat malikinin sorumluluğundadır. Kira sözleşmesinde açıkça aksi kararlaştırılmışsa iç ilişkide farklı sonuç doğabilir.

Ev sahibinin aidat borcunu ödeyen kiracı ne yapabilir?

Kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür; kiracı ödediği tutarı makbuzla belgeleyerek kiradan mahsup edebilir.

Önceki kiracının aidat borcundan yeni kiracı sorumlu mu?

Hayır. Kiracı yalnızca kendi kiracılık dönemine ait gider ve avanslardan sorumludur.

Kira sözleşmesinde tüm giderlerin kiracıya ait olduğu yazıyorsa ne olur?

Bu hüküm ev sahibi ile kiracı arasında geçerli bir iç ilişkidir; yönetimin kat malikine başvurma hakkını ortadan kaldırmaz. Ev sahibi ödediğini sözleşmeye dayanarak kiracıdan isteyebilir.

Aidat geç ödenirse faiz işler mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır.

Aidat borcu için icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Yönetici borçlu kat malikine ve kiracıya karşı icra takibi başlatabilir; kesinleşen işletme projeleri İİK m.68/1 belgelerinden sayılır.

Aidat davası için arabuluculuk gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olay kendi delilleri ve koşulları içinde değerlendirilmelidir. Yazıda anılan kanun hükümleri ve yargı kararları, yayın tarihindeki mevzuat ve içtihat esas alınarak aktarılmıştır.