Kiracı Yönetici Olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracının yönetici seçilme şartları, kiracı yöneticinin görev ve sorumlulukları ile aidat ve ücret konusundaki hakları.

Pek çok apartmanda daire sahiplerinin binada oturmadığı, yönetim işlerini fiilen kiracıların yürüttüğü görülür. Bu durumda “Kiracı apartman yöneticisi olabilir mi?” sorusu gündeme gelir. Kısa cevap şudur: Evet, kiracı yönetici olabilir; ancak onu seçecek olanlar kiracılar değil, kat malikleridir. Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracının yönetici seçilme şartlarını, yetki ve sorumluluklarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları açıklıyoruz.

Kanun ne diyor?

KMK m.34’e göre kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Kanun, yöneticinin kat maliki olmasını şart koşmaz. Kiracı, bağımsız bölümün maliki olmadığı için kanun bakımından “dışarıdan” bir kişi sayılır ve bu sıfatla yönetici seçilebilir.

Önemli olan seçimi kimin yaptığıdır. Ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir (m.27) ve yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (m.34/4). Kiracıların kendi aralarında toplanarak yönetici seçmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir seçim sayılmaz.

Kiracının yönetici seçilmesi için şartlar

• Kat malikleri kurulu kararı: Seçim, usulüne uygun çağrılmış bir kat malikleri kurulu toplantısında yapılmalıdır.
• Nitelikli çoğunluk: Binadaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kiracının yönetici olmasını kabul etmesi gerekir.
• Karar defterine kayıt: Karar, noter onaylı karar defterine yazılıp toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.
• Sözleşme ve ücret: Kiracı yöneticinin yetkileri, ücreti ve varsa teminat yükümlülüğü yazılı olarak belirlenmesi tavsiye edilir.
• İlan: Yöneticinin adı, soyadı ve adresleri bina girişine asılmalıdır.

Kiracı yöneticinin yetki ve görevleri

Usulüne uygun seçilen kiracı yönetici, kat maliki olan bir yöneticiyle aynı yetki ve görevlere sahiptir. KMK m.35 uyarınca:

1. Kat malikleri kurulu kararlarını uygular,
2. Binanın bakımı, korunması, temizliği, sigortası ve asansör kontrolleri gibi işleri yürütür,
3. İşletme projesini hazırlar ve aidat ile avansları toplar,
4. Borcunu ödemeyen kat maliklerine ve kiracılara karşı icra takibi ve dava açar,
5. Toplanan paraları yönetici sıfatıyla açılan banka hesabında tutar ve kurulu toplantıya çağırır.

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m.38). Her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını vermekle (m.39), karar defterini tutmak ve yıl sonunda notere kapattırmakla yükümlüdür (m.36).

Kiracı yönetici aidattan muaf olur mu?

KMK m.40’a göre kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve ne oranda katılacağını kararlaştırır; böyle bir karar yoksa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yargıtay, bağımsız bölümden kira ilişkisine dayanarak yararlanan kişinin yönetici olarak atandığı bir olayda, yöneticinin kat maliki olmamasının bu hükmün uygulanmasında önem taşımadığını kabul etmiştir.

Bunun dışında yönetici, yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (m.40). Ücret ve indirim konularının toplantıda açıkça karara bağlanması, ileride çıkabilecek tartışmaları önler.

Kira sözleşmesi sona ererse ne olur?

Kiracının taşınması kendiliğinden yöneticiliği sona erdirmez; çünkü yöneticiliğin dayanağı kira sözleşmesi değil, kat malikleri kurulunun kararıdır. Bununla birlikte yöneticinin binadan ayrılması yönetimin sağlıklı yürümesini zorlaştırabilir. Bu durumda:

• Kat malikleri kurulu, haklı bir sebep varsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m.41),
• Yönetici de görevden çekilmek istiyorsa durumu yazılı olarak bildirip kurulu toplantıya çağırmalıdır,
• Görev devrinde karar defteri, banka hesabı, belgeler ve kasadaki paralar tutanakla yeni yönetime teslim edilmelidir.

Kiracılar tarafından seçilen yönetici geçerli mi?

Kat maliklerinin katılımı ve gerekli çoğunluğu olmadan yalnızca kiracıların toplanarak yaptığı seçim, KMK’ya uygun bir yönetici atanması değildir. Böyle bir durumda kat malikleri kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir; kat malikleri yönetici seçemiyorsa kat maliklerinden biri mahkemeden yönetici atanmasını isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğun dava şartı olduğu (6325 s. K. m.18/B) unutulmamalıdır.

Kiracının gider sorumluluğu için kiradaki konutun ortak giderleri, dışarıdan yönetici seçeneği için apartman yöneticisi dışarıdan olabilir mi yazılarımızı okuyabilirsiniz. Kat mülkiyeti konularında genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamızı ziyaret edebilir, online randevu oluşturabilirsiniz.

Şimşek Hukuk Bürosu olarak Av. Saltuk Buğra Şimşek ve Av. Halil Alperen Şimşek ile bu konudaki dava ve süreçlerde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti veriyoruz. Dosyanız hangi şehirde görülürse görülsün, UYAP ve duruşma takibiyle süreci yürütebiliriz. Değerlendirme için online randevu oluşturabilir veya +90 501 153 97 99 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı apartman yöneticisi olabilir mi?

Evet. Kanun yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebileceğini öngörür; kiracı dışarıdan bir kişi olarak yönetici seçilebilir.

Kiracıyı yönetici olarak kim seçer?

Kiracıyı yönetici olarak kat malikleri seçer. Seçim, tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla yapılmalıdır.

Kiracılar kendi aralarında yönetici seçebilir mi?

Hayır. Kiracıların kendi aralarında yaptığı seçim, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun yönetici ataması sayılmaz.

Kiracı kat malikleri toplantısında oy kullanabilir mi?

Kendi adına kullanamaz; ancak ev sahibinden yetkili vekâlet alarak onun adına ve vekâlet sınırlarına uyarak oy kullanabilir.

Kiracı yöneticinin yetkileri kat maliki yöneticiden farklı mı?

Hayır. Usulüne uygun seçilen kiracı yönetici, Kanun’un 35. maddesindeki tüm görev ve yetkilere sahiptir ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Kiracı yönetici aidat ödemekten muaf mı?

Kurul aksi yönde karar vermemişse yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yargıtay bu kuralı kiracı yönetici bakımından da uygulamıştır.

Kiracı yönetici ücret alabilir mi?

Evet. Yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kiracı taşınırsa yöneticilik sona erer mi?

Kendiliğinden sona ermez; ancak kat malikleri kurulu yöneticiyi haklı sebeple her zaman değiştirebilir. Görev devri tutanakla yapılmalıdır.

Kiracı yönetici aidat borcu için dava açabilir mi?

Evet. Yönetici, borcunu ödemeyen kat maliklerine ve kiracılara karşı icra takibi ve dava açmakla görevlidir; dava öncesi arabuluculuk şartına uyulmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olay kendi delilleri ve koşulları içinde değerlendirilmelidir. Yazıda anılan kanun hükümleri ve yargı kararları, yayın tarihindeki mevzuat ve içtihat esas alınarak aktarılmıştır.