Apartmanlarda Ortak Kullanım Alanları Nerelerdir?

Kanunun her hâlde ortak yer saydığı alanlar, ortak yerlerin kullanım kuralları, giderlerin paylaşımı ve ortak alana müdahale edildiğinde başvurulacak yollar.

Bir apartmanda veya sitede daire sahibi olmak, yalnızca dairenin değil, binanın ortak yerlerinin de arsa payı oranında maliki olmak anlamına gelir. Kat mülkiyeti; bağımsız bölüm üzerindeki özel mülkiyet ile arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı bir mülkiyettir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Hangi alanların ortak yer olduğu, kimin nasıl kullanabileceği ve giderlerin nasıl paylaşılacağı apartman yaşamındaki pek çok tartışmanın kaynağıdır. Bu yazıda kanunun ortak yer saydığı alanları ve bu alanlara ilişkin hak ve yükümlülükleri açıklıyoruz.

Ortak yer nedir?

Ortak yer, ana gayrimenkulün bağımsız bölümler dışında kalan ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için gerekli olan kısımlarıdır. KMK m.4’e göre ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirtilebilir; ancak kanunda sayılan yerler sözleşmede yazılmasa bile her hâlde ortak yer sayılır. Kanunda sayılanların dışında kalıp ortaklaşa kullanma için zorunlu olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer niteliğindedir.

Ortak yer ile eklenti karıştırılmamalıdır. Eklenti, bir bağımsız bölüme özgülenmiş (ör. tapuda daireye bağlı gösterilen depo veya kömürlük) ve yalnızca o bölümün malikinin kullandığı yerdir. Bir alanın ortak yer mi eklenti mi olduğu tapu kaydı, yönetim planı ve onaylı mimari projeyle belirlenir.

Kanunun her hâlde ortak yer saydığı alanlar

KMK m.4 uyarınca aşağıdaki yerler ve tesisler ortak yerdir:

Yapının taşıyıcı ve ayırıcı unsurları

• Temeller ve ana duvarlar,
• Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar.

Ortak kullanım ve dolaşım alanları

• Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar ve koridorlar,
• Buralardaki genel tuvalet ve lavabolar,
• Kapıcı daireleri veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,
• Genel kömürlük ve ortak garajlar, sığınaklar,
• Kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları,
• Elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus, bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar.

Ortak tesisler ve çatı

• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları,
• Kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Ortak yerler nasıl kullanılır?

Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (KMK m.18). Bu yükümlülükler kiracılar ve daireden sürekli yararlanan diğer kişiler için de geçerlidir; bunlar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur.

• Merdiven boşluğu, koridor ve sahanlıklar kişisel eşya, ayakkabılık veya bisiklet deposu olarak kalıcı biçimde işgal edilmemelidir; bu alanlar aynı zamanda kaçış yollarıdır.
• Ortak bahçe, çit veya beton dökülerek tek bir dairenin kullanımına ayrılamaz.
• Sığınak, kömürlük ve depo gibi ortak alanlar bölme duvarlarla bir dairenin eklentisine dönüştürülemez veya kiraya verilemez.
• Çatı ve dam terası, kat maliklerinin kararı olmadan kişisel kullanıma ayrılamaz.

Ortak yerlerin giderlerini kim öder?

KMK m.20’ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır.

Bir kat maliki ortak yeri kullanmadığını veya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek (ör. zemin kattaki malikin asansör giderine katılmaması) gider payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder.

Ortak alana müdahale edilirse ne yapılır?

1. Tespit ve uyarı: Müdahaleyi fotoğraflayın; yöneticiye bildirin; yönetim yazılı ihtarda bulunabilir.
2. Kat malikleri kurulu: Kullanmadan doğan anlaşmazlıklar öncelikle kat malikleri kurulunda karara bağlanır (m.32).
3. Arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
4. Dava: Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde ortak alana müdahalenin önlenmesi ve projeye uygun eski hâle getirme talep edilebilir; ayrıca KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi istenebilir.

Tapu, yönetim planı ve mimari proje neden önemli?

Bir alanın ortak yer mi, eklenti mi, yoksa bağımsız bölüm mü olduğu konusundaki tartışmalar çoğunlukla belgelerle çözülür. Tapu kaydındaki eklenti şerhleri, yönetim planındaki kullanım ve özgüleme hükümleri ve belediyede bulunan onaylı mimari proje birlikte incelenmelidir. Yönetim planı, kat malikleri arasında sözleşme hükmündedir ve bahçenin belirli dairelere kullanım için tahsis edilmesi gibi düzenlemeler içerebilir. Ev satın alırken bu belgelerin incelenmesi, ileride doğabilecek ortak alan uyuşmazlıklarını önler.

Balkon düzenlemeleri için cam balkon yapmak yasal mı yazımızı, giderlerin paylaşımı için kiradaki konutun ortak giderleri yazımızı okuyabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamızı ziyaret edebilir, online randevu oluşturabilirsiniz.

Şimşek Hukuk Bürosu olarak Av. Saltuk Buğra Şimşek ve Av. Halil Alperen Şimşek ile bu konudaki dava ve süreçlerde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti veriyoruz. Dosyanız hangi şehirde görülürse görülsün, UYAP ve duruşma takibiyle süreci yürütebiliriz. Değerlendirme için online randevu oluşturabilir veya +90 501 153 97 99 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı

Sıkça Sorulan Sorular

Apartmanda hangi alanlar ortak alandır?

Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, giriş kapısı, antre, merdiven, asansör, koridor, kapıcı dairesi, sığınak, kalorifer dairesi, su deposu, çatı, baca ve ortak tesisler kanunen her hâlde ortak yerdir.

Ortak alan ile eklenti arasındaki fark nedir?

Ortak alan tüm kat maliklerinin arsa payı oranında ortak olduğu yerdir. Eklenti ise tapuda belirli bir bağımsız bölüme özgülenmiş ve yalnızca o bölümün malikince kullanılan yerdir.

Merdiven boşluğuna eşya koyabilir miyim?

Merdiven boşluğu ve sahanlıklar ortak yerdir ve kaçış yolu işlevi görür. Diğer malikleri rahatsız edecek veya kullanımı engelleyecek şekilde kalıcı eşya bırakılamaz.

Zemin kattaki daire bahçeyi kendi kullanımına alabilir mi?

Yönetim planında veya kat malikleri arasındaki bir sözleşmede bu yönde bir tahsis yoksa ortak bahçe tek bir dairenin kullanımına ayrılamaz; çit veya yapı ile çevrilmesi müdahale niteliğindedir.

Sığınak veya kömürlük kiraya verilebilir mi?

Ortak yer niteliğindeki sığınak veya kömürlüğün bir dairenin eklentisine dönüştürülmesi veya kişisel olarak kiraya verilmesi projeye ve kanuna aykırıdır; eski hâle getirme talep edilebilir.

Asansörü kullanmayan zemin kat maliki asansör parası öder mi?

Evet. Kat maliki ortak tesisten yararlanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz; aksi anlaşma yoksa işletme giderlerine arsa payı oranında katılır.

Çatı katındaki malik çatıyı kullanabilir mi?

Çatı ve genel dam terası ortak yerdir. Kat maliklerinin rızası veya yönetim planında bir tahsis olmadan kişisel kullanıma ayrılamaz ve üzerinde yapı yapılamaz.

Ortak alana müdahale için nereye başvurulur?

Önce yöneticiye ve kat malikleri kuruluna başvurulur. Sonuç alınamazsa zorunlu arabuluculuğun ardından sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi davası açılabilir.

Kiracı da ortak alan kurallarına uymak zorunda mı?

Evet. Kanundaki kat maliki borçları kiracılara ve daireden sürekli yararlananlara da uygulanır; bunlar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olay kendi delilleri ve koşulları içinde değerlendirilmelidir. Yazıda anılan kanun hükümleri ve yargı kararları, yayın tarihindeki mevzuat ve içtihat esas alınarak aktarılmıştır.