Cam Balkon Yapmak veya Balkonu Eve Dahil Etmek Yasal mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 kapsamında cam balkon için gereken izinler, balkonu odaya katmanın hukuki ve teknik riskleri ve izinsiz yapılan değişikliklere karşı başvuru yolları.

Apartman ve sitelerde en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri, balkonun cam balkon, PVC doğrama veya alüminyum sistemle kapatılması ya da balkon ile oda arasındaki duvarın kaldırılarak balkonun eve katılmasıdır. Bu işlemler hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nu hem de imar mevzuatını ilgilendirir. Bu yazıda cam balkonun hangi şartlarla yapılabileceğini, balkonu eve dahil etmenin neden ayrı bir risk taşıdığını ve izinsiz yapılan değişikliklere karşı hangi yollara başvurulabileceğini açıklıyoruz.

Balkon bağımsız bölüm mü, ortak yer mi?

Balkonun iç kullanım alanı kural olarak bağımsız bölümün (dairenin) bir parçasıdır ve o dairenin malikine aittir. Ancak balkonun dış cephesi, korkulukları ve binanın genel görünümünü oluşturan unsurlar ana gayrimenkulün mimari bütünlüğüne dahildir. Kanun, kat maliklerini ana gayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur tutar (KMK m.19/1). Bu nedenle balkonun dış cepheyi değiştirecek biçimde kapatılması, malikin yalnızca kendi dairesini ilgilendiren bir işlem sayılmaz.

Kanunun 4. maddesi temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile çatı ve cepheyle ilgili unsurları her hâlde ortak yer olarak sayar. Balkon düzenlemesi bu unsurlara dokunuyorsa ortak yerlere ilişkin kurallar uygulanır.

Cam balkon yapmak için hangi izin gerekir?

KMK m.19/2’ye göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yargıtay uygulamasında dış cepheyi değiştiren balkon kapatma işlemleri bu kapsamda değerlendirilmektedir. Pratikte cam balkon için şu yol izlenmelidir:

1. Yönetim planını kontrol edin: Bazı yönetim planları balkon kapatmayı tamamen yasaklar veya tek tip sistem şartı getirir.
2. Yazılı rıza toplayın: Kat maliklerinin en az beşte dördünden imzalı muvafakatname alın; rızanın neyi kapsadığını (ör. yalnızca katlanır cam sistem) açıkça yazın.
3. Kat malikleri kurulu kararı: Tüm binada ortak bir model belirlenecekse bunu kurul kararına bağlamak ileride çıkacak tartışmaları azaltır.
4. İmar mevzuatını kontrol edin: Uygulanacak sistemin ilgili belediyenin imar ve yapı mevzuatı yönünden izne tabi olup olmadığını öğrenin.

Balkonu eve dahil etmek (duvar kaldırmak) yasal mı?

Balkonu kapatmak ile balkonu odaya veya mutfağa katmak hukuken farklı işlemlerdir. Balkon ile oda arasındaki duvarın, pencere ve kapı bölümlerinin kaldırılması:

• Binanın onaylı mimari projesinde değişiklik anlamına gelir,
• Kaldırılan bölüm taşıyıcı sisteme dahilse KMK m.19/2’deki “kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz” kuralına aykırılık oluşturabilir,
• Kapalı alanı artırdığı için imar mevzuatı bakımından ayrıca değerlendirilir ve ruhsatsız yapı sayılarak idari yaptırımlara konu olabilir,
• Deprem güvenliği açısından risk doğurabileceğinden teknik inceleme yapılmadan girişilmemelidir.

Yargıtay, kat maliklerinin balkonun camla kapatılmasına verdiği yazılı rızanın, balkonun duvarları kaldırılarak odalara ve mutfağa katılmasını kapsamayacağını kabul etmektedir. Yani cam balkon için toplanan imzalar, balkonu eve dahil etmek için de izin verildiği anlamına gelmez.

İzinsiz cam balkon yapılırsa ne olur?

Beşte dört yazılı rıza alınmadan veya projeye aykırı biçimde yapılan balkon kapatmaya karşı diğer kat malikleri veya yönetici şu yollara başvurabilir:

1. Uyarı ve kurul kararı: Yönetim önce yazılı uyarıda bulunabilir; konu kat malikleri kurulunda görüşülebilir.
2. Arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
3. Dava: Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve aykırı imalatın kaldırılarak projeye uygun eski hâle getirilmesi (kal) talep edilebilir.
4. Hâkimin müdahalesi: KMK m.33 uyarınca, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki veya kiracı nedeniyle zarar gören kat malikleri sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Mahkeme, yapılan değişikliğin dış görünüme, projeye ve binanın sağlamlığına etkisini çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle tespit eder. Belediyeye yapılan şikâyet ise imar mevzuatı yönünden ayrı bir süreç başlatır.

Tüm binada cam balkon yapılacaksa

Binanın tamamında tek tip balkon kapatma uygulanması planlanıyorsa, KMK m.42 uyarınca ortak yerlerin daha rahat kullanılmasını sağlayan yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak kararla yapılabilir; giderler yenilikten faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir. Bununla birlikte dış cepheyi değiştiren işlerde m.19’daki beşte dört yazılı rıza şartının ayrıca karşılanması güvenli yoldur. Uygulamada ortak bir proje, renk ve sistem belirlenmesi binanın görünümünün bütünlüğünü korur.

Pratik öneriler

• İşe başlamadan önce yönetim planını ve onaylı mimari projeyi inceleyin.
• Muvafakatnameyi tüm malikler için tek bir metin üzerinde, tarih ve daire numaralarıyla alın.
• Taşıyıcı duvar, kolon veya kirişe dokunacak hiçbir işlem yapmayın; şüphede mühendis görüşü alın.
• Yeni aldığınız dairede kapatılmış balkon varsa, bunun için rıza alınıp alınmadığını satıcıdan ve yönetimden sorun.
• Uyuşmazlık çıkarsa yazışmaları ve fotoğrafları saklayın.

Ortak alanların neler olduğu için apartmanlarda ortak kullanım alanları yazımızı, yönetimin işleyişi için site ve apartman yönetim kurulu yazımızı okuyabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamızı ziyaret edebilir, somut durumunuz için randevu alabilirsiniz.

Şimşek Hukuk Bürosu olarak Av. Saltuk Buğra Şimşek ve Av. Halil Alperen Şimşek ile bu konudaki dava ve süreçlerde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti veriyoruz. Dosyanız hangi şehirde görülürse görülsün, UYAP ve duruşma takibiyle süreci yürütebiliriz. Değerlendirme için online randevu oluşturabilir veya +90 501 153 97 99 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı

Sıkça Sorulan Sorular

Cam balkon yaptırmak için komşulardan izin almak zorunlu mu?

Dış cepheyi değiştiren balkon kapatma işlemleri için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır. Yönetim planında daha sıkı bir kural varsa ona da uyulmalıdır.

Kiracı balkonu cam ile kapatabilir mi?

Kiracı hem ev sahibinin onayını almak hem de kat maliklerinin beşte dört yazılı rızası şartına uymak zorundadır. Kiracının kendi imzası bu orana sayılmaz.

Katlanır cam balkon da izne tabi mi?

Katlanır sistemler de dış görünümü değiştirdiğinden uygulamada aynı rıza şartına bağlı tutulmaktadır; yönetim planı ve imar mevzuatı ayrıca kontrol edilmelidir.

Balkonu odaya katmak için alınan imza yeterli mi?

Cam balkon için verilen rıza, duvarların kaldırılarak balkonun odaya veya mutfağa katılmasını kapsamaz. Bu işlem proje değişikliği ve taşıyıcı sistem yönünden ayrıca değerlendirilir.

Balkon duvarını kaldırmak yasak mı?

Kaldırılan bölüm taşıyıcı sisteme dahilse veya anayapıya zarar veriyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu buna izin vermez. Ayrıca imar mevzuatı yönünden ruhsatsız yapı sorunu doğabilir.

İzinsiz yapılan cam balkon söktürülebilir mi?

Evet. Kat malikleri veya yönetici, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davası açabilir.

Kat mülkiyeti davalarında arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Tüm bina için ortak cam balkon kararı alınabilir mi?

Kat malikleri kurulu ortak model belirleyebilir. Ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran yenilikler için sayı ve arsa payı çoğunluğu, dış cepheyi değiştiren işler için beşte dört yazılı rıza gözetilmelidir.

Satın aldığım dairede eski malikin yaptığı cam balkon için dava açılabilir mi?

Projeye aykırı imalat devam ettiği sürece diğer malikler eski hâle getirme talep edebilir. Bu nedenle satın almadan önce rıza belgelerini sormak faydalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olay kendi delilleri ve koşulları içinde değerlendirilmelidir. Yazıda anılan kanun hükümleri ve yargı kararları, yayın tarihindeki mevzuat ve içtihat esas alınarak aktarılmıştır.