Apartman Yöneticisi Dışarıdan Olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.34’e göre dışarıdan yönetici veya yönetim şirketi seçiminin şartları, sözleşmede dikkat edilecekler ve dış yöneticinin sorumluluğu.

Apartman ve sitelerde kat maliklerinin yönetim işlerine vakit ayıramaması, aidat tahsilatı ve bakım işlerinin profesyonelce yürütülmesi ihtiyacı, “dışarıdan yönetici” veya “profesyonel site yönetimi” seçeneğini gündeme getirir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu imkânı açıkça tanır. Bu yazıda dışarıdan yönetici seçiminin şartlarını, yönetim şirketiyle yapılacak sözleşmede dikkat edilecek hususları ve dış yöneticinin sorumluluğunu açıklıyoruz.

Kanun dışarıdan yöneticiye izin veriyor mu?

Evet. KMK m.34/1’e göre kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Yöneticinin kat maliki, binada oturan biri veya gerçek kişi olması şart değildir. Uygulamada dış yönetici olarak;

• Binada oturmayan bir tanıdık veya kiracı,
• Serbest çalışan profesyonel bir yönetici,
• Bina ve site yönetim hizmeti veren bir şirket (ve onun yetkilileri)

seçilebilmektedir.

Dışarıdan yönetici nasıl seçilir?

Dış yönetici de kat maliklerinden seçilen yönetici gibi atanır. Bunun için:

1. Toplantı çağrısı: Kat malikleri kurulu olağan yıllık toplantıda veya önemli bir sebeple olağanüstü toplantıda, gündemde yönetici seçimi belirtilerek toplanır.
2. Teklif ve karşılaştırma: Yönetim şirketlerinden alınan teklifler, hizmet kapsamı ve ücret yönünden toplantıdan önce kat maliklerine iletilir.
3. Nitelikli çoğunluk: Yönetici, binadaki tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır (m.34/4).
4. Karar ve sözleşme: Karar noter onaylı karar defterine yazılır; yönetimle yapılacak sözleşmenin imzalanması için kurul yetki verir.
5. İlan: Yöneticinin adı, soyadı ve iş ile ev adresleri bina girişinde çerçeve içinde ilan edilir.

Dış yönetici kat malikleri kurulunda oy kullanabilir mi?

Oy hakkı kat maliklerine aittir (m.31). Kat maliki olmayan dış yönetici, kurul toplantılarını yönetebilir, bilgi verebilir ve kararları uygular; ancak kendi adına oy kullanamaz. Bir kat malikinden vekâlet alırsa, vekâlet sınırlarına (oy sayısının yüzde beşi; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda en fazla iki vekâlet) uymak kaydıyla vekil sıfatıyla oy kullanabilir. Ancak doğrudan kendisini ilgilendiren konularda (ör. kendi ücreti veya ibrası) çıkar çatışması doğacağından bu tür vekâletlerden kaçınmak sağlıklı olur.

Yönetim şirketiyle sözleşmede nelere dikkat edilmeli?

• Hizmet kapsamı: Aidat tahsilatı, muhasebe, personel yönetimi, bakım-onarım takibi, asansör kontrolleri gibi işler tek tek yazılmalıdır.
• Ücret ve ödeme şekli: Yönetici ücreti KMK m.20/1-b uyarınca, aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında paylaşılan giderlerdendir.
• Banka hesabı: Toplanan paralar, yöneticinin yönetici sıfatı gösterilerek açtığı banka hesabında tutulmalıdır (m.35/j).
• Teminat: Atama sırasında yöneticiden teminat istenebilir; sözleşmede yazmasa bile haklı sebep çıkarsa kurul teminat isteyebilir (m.34).
• Raporlama: Aylık gelir-gider raporu ve yıllık hesap verme yükümlülüğü (m.39) açıkça düzenlenmelidir.
• Fesih ve devir: Görevden alınma hâlinde belgelerin, defterlerin ve paraların teslim süresi belirtilmelidir.

Dış yöneticinin sorumluluğu

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m.38). Dışarıdan seçilmiş olması bu sorumluluğu değiştirmez. Yönetici, kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak, binanın bakımı ve korunması için gerekli önlemleri almak, işletme projesini hazırlamak, borçlu kat maliklerine karşı icra ve dava yoluna gitmek ve karar defterini tutmakla yükümlüdür (m.35, m.36).

Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (m.41). Hesapların denetimi için ayrıca bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçilebilir. Yöneticinin görevini kötüye kullanması veya hesap vermemesi hâlinde kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde hesap sorma ve tazminat davası açabilir; KMK’dan kaynaklanan bu uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (6325 s. K. m.18/B).

Dışarıdan yöneticinin avantaj ve dezavantajları

Küçük apartmanlarda dış yönetici seçilmesi bazen aidatların gereksiz yükselmesi nedeniyle tartışma yaratır. Ancak usulüne uygun çoğunlukla alınmış kurul kararı tüm kat maliklerini bağlar (m.32). Karara karşı çıkan kat maliki, kanuni süreler içinde iptal davası açabilir; aksi hâlde karara uymakla yükümlüdür.

Yönetimin seçimi için site ve apartman yönetim kurulu, kiracının yöneticiliği için kiracı yönetici olabilir mi yazılarımızı okuyabilirsiniz. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamızı ziyaret edebilir, randevu alabilirsiniz.

Şimşek Hukuk Bürosu olarak Av. Saltuk Buğra Şimşek ve Av. Halil Alperen Şimşek ile bu konudaki dava ve süreçlerde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti veriyoruz. Dosyanız hangi şehirde görülürse görülsün, UYAP ve duruşma takibiyle süreci yürütebiliriz. Değerlendirme için online randevu oluşturabilir veya +90 501 153 97 99 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yöneticisi dışarıdan seçilebilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.34, yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebileceğini açıkça öngörür.

Site yönetim şirketi yönetici olabilir mi?

Uygulamada bina ve site yönetim şirketleri ve yetkilileri yönetici olarak seçilebilmektedir. Seçim kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılmalıdır.

Dışarıdan yönetici seçimi için kaç oy gerekir?

Binadaki tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir.

Dış yönetici toplantıda oy kullanabilir mi?

Kendi adına oy kullanamaz; oy hakkı kat maliklerine aittir. Kat malikinden vekâlet alırsa vekâlet sınırlarına uyarak oy kullanabilir.

Dış yöneticinin ücretini kim öder?

Aksi kararlaştırılmadıkça yönetici aylığı, kat maliklerinin arsa payı oranında katıldığı giderlerdendir.

Dış yönetici kaç yıllığına seçilir?

Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir.

Dış yönetici görevden alınabilir mi?

Kat malikleri kurulu haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

8 daireli apartmana dışarıdan yönetici zorunlu mu?

Sekiz ve üzeri bağımsız bölümlü binalarda yönetici atanması zorunludur; ancak bu yöneticinin dışarıdan olması zorunlu değildir, tercih kat maliklerine aittir.

Dış yönetici hesap vermezse ne yapılır?

Kat malikleri kurulu hesap isteyebilir ve yöneticiyi değiştirebilir. Gerekirse arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde hesap ve tazminat davası açılabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olay kendi delilleri ve koşulları içinde değerlendirilmelidir. Yazıda anılan kanun hükümleri ve yargı kararları, yayın tarihindeki mevzuat ve içtihat esas alınarak aktarılmıştır.