Site ve Apartman Yönetim Kurulu Nasıl Oluşturulur?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 uyarınca yönetim kurulunun seçimi, toplantı ve oy kuralları, yönetimin görevleri ve usulsüz seçimlere karşı başvuru yolları.

Kat mülkiyetine tabi bir apartman veya sitenin yönetimi, kat malikleri kurulunun alacağı kararlarla belirlenir. Kat malikleri yönetimi tek bir yöneticiye bırakabileceği gibi üç kişilik bir yönetim kuruluna da verebilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34). Yönetim kurulunun nasıl seçileceği, hangi çoğunluğun gerektiği ve usulsüz seçimin sonuçları, apartman toplantılarında en çok hata yapılan konulardandır. Bu yazıda yönetim kurulunun oluşturulmasını adım adım anlatıyoruz.

Yönetici mi, yönetim kurulu mu?

KMK m.34’e göre kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) ya da üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilir. Hangisinin tercih edileceği kat maliklerinin kararına bağlıdır. Küçük binalarda tek yönetici pratik olabilirken, çok bloklu sitelerde iş bölümü sağlamak için yönetim kurulu tercih edilebilir.

Ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici (veya yönetim kurulu) atanması zorunludur. Tüm bağımsız bölümler tek bir kişiye aitse o kişi kanunen yöneticidir. Yönetim kurulu üyeleri kat maliklerinden olabileceği gibi dışarıdan da seçilebilir; çünkü kanun yöneticinin “kendi aralarından veya dışardan” seçilebileceğini açıkça belirtir.

Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır?

1. Toplantı zamanı: Kat malikleri kurulu yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır; toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır (m.29).
2. Olağanüstü toplantı: Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla sebebi bildirerek kurulu toplantıya çağırabilir.
3. İkinci toplantı tarihi: İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.
4. Hazirun cetveli: Toplantıya katılan kat malikleri ve vekiller, bağımsız bölüm numaraları ve arsa paylarıyla birlikte kayda geçirilir.

Yönetim kurulu hangi çoğunlukla seçilir?

Genel kural olarak kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (m.30). Ancak yönetici seçimi için özel bir kural vardır:

Bu çoğunluk, toplantıya katılanların değil, binadaki tüm kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğudur. İkinci toplantıdaki “katılanların salt çoğunluğu” kuralı yönetici ve yönetim kurulu seçimi için uygulanmaz. Yargıtay, bu hükmün emredici olduğunu ve gerekli çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetici seçiminin geçersiz olduğunu kabul etmektedir.

Oy hakkı ve vekâlet kuralları

• Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyu bütün oyların üçte birini geçemez (m.31).
• Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, içlerinden vekâlet verecekleri biri tarafından temsil edilirler.
• Kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir; bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
• Kararın doğrudan kendisini ilgilendirdiği kat maliki görüşmelerde bulunabilir ancak oya katılamaz.

Görev süresi, karar defteri ve ilan

Yönetici veya yönetim kurulu her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir. Kurul kararları, sayfaları noterce onaylı karar defterine yazılarak toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanır; karşı oy verenler gerekçelerini belirterek imza atar (m.32).

Yöneticinin veya yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve iş ile ev adreslerinin binanın kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması zorunludur (m.34 son fıkra). Kat malikleri kurulu yöneticiyi haklı bir sebep çıkarsa her zaman değiştirebilir; hesapları denetlemek için bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçebilir (m.41).

Yönetim kurulunun görevleri

Yönetim planında aksi yazmıyorsa yönetici veya yönetim kurulu KMK m.35 uyarınca şu işleri yürütür:

• Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak,
• Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için önlem almak, binayı sigorta ettirmek,
• İşletme projesini hazırlamak ve avansları toplamak, banka hesabı açmak,
• Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak,
• Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerini yaptırmak,
• Karar defterini tutmak, belgeleri saklamak ve her yılın ilk ayında hesap vermek (m.36, m.39).

Usulsüz seçime itiraz ve mahkemeden yönetici atanması

Kurul kararına toplantıda karşı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre şartı aranmaz (m.33). Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi bir yönetici atar (m.34).

Dış yönetici seçeneği için apartman yöneticisi dışarıdan olabilir mi, yönetici zorunluluğu için binalarda yönetici zorunlu mu yazılarımızı okuyabilirsiniz. Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku sayfamızı ziyaret edebilir, randevu alabilirsiniz.

Şimşek Hukuk Bürosu olarak Av. Saltuk Buğra Şimşek ve Av. Halil Alperen Şimşek ile bu konudaki dava ve süreçlerde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti veriyoruz. Dosyanız hangi şehirde görülürse görülsün, UYAP ve duruşma takibiyle süreci yürütebiliriz. Değerlendirme için online randevu oluşturabilir veya +90 501 153 97 99 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yönetim kurulu kaç kişiden oluşur?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.34’e göre yönetim tek bir yöneticiye veya üç kişilik bir kurula verilebilir. Yönetim kurulu kanunda üç kişilik kurul olarak düzenlenmiştir.

Yönetim kurulu seçimi için kaç oy gerekir?

Yönetici veya yönetim kurulu, binadaki tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

İkinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla yönetici seçilebilir mi?

Hayır. İkinci toplantıdaki salt çoğunluk kuralı genel kararlar içindir; yönetici seçiminde tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.

Yönetim kurulunun görev süresi ne kadardır?

Yönetici veya yönetim kurulu her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetim tekrar seçilebilir.

Kiracı toplantıda oy kullanabilir mi?

Oy hakkı kat maliklerine aittir. Kiracı ancak kat malikinden aldığı yetkili vekâletle ve vekâlet sınırlarına uyarak oy kullanabilir.

Bir kişi kaç kat malikine vekâlet edebilir?

Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanamaz; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Usulsüz yönetici seçimine nasıl itiraz edilir?

Karara karşı oy veren malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Kat malikleri yönetici seçemezse ne olur?

Kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi binaya bir yönetici atar; bu yönetici altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez.

Yönetim kurulunun isimleri binaya asılmak zorunda mı?

Evet. Yöneticinin veya yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve adresleri bina girişinde görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olay kendi delilleri ve koşulları içinde değerlendirilmelidir. Yazıda anılan kanun hükümleri ve yargı kararları, yayın tarihindeki mevzuat ve içtihat esas alınarak aktarılmıştır.