Binalarda Yönetici Bulunması Kanunen Zorunlu mudur?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.34’e göre yönetici zorunluluğunun şartları, mahkemeden yönetici atanması ve yönetici bulunmayan binalarda kat maliklerinin müşterek sorumluluğu.

Bir apartmanda yönetici bulunmaması; aidatların toplanamaması, asansör bakımlarının aksaması, ortak alanların bakımsız kalması gibi sorunlara yol açar. Peki her binada yönetici bulunması kanunen zorunlu mudur? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu soruyu bağımsız bölüm sayısına göre cevaplar. Bu yazıda yönetici zorunluluğunun şartlarını, yönetici seçilemezse ne yapılacağını ve yöneticisiz binalarda kat maliklerinin sorumluluğunu açıklıyoruz.

Yönetici ne zaman zorunludur?

Buna göre:

• Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm (daire, dükkân, ofis vb.) bulunan kat mülkiyetli veya kat irtifaklı binalarda yönetici atanması zorunludur.
• Yedi veya daha az bağımsız bölüm bulunan binalarda yönetici atanması zorunlu değildir; ancak kat malikleri isterse yönetici seçebilir.
• Ana gayrimenkulün bütün bölümleri tek kişiye aitse, o kişi kanunen yönetici durumundadır; ayrıca seçim yapılmasına gerek yoktur.

Bağımsız bölüm sayısı hesaplanırken tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı tüm birimler dikkate alınır; depo veya kömürlük gibi eklentiler ayrı bağımsız bölüm sayılmaz.

Kimler yönetici olabilir?

Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir (m.34/1). Bu nedenle yönetici; bir kat maliki, binada oturan bir kiracı ya da profesyonel bir yönetici veya yönetim şirketi olabilir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden seçilir.

Kat malikleri yönetici seçemezse ne olur?

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa kanun şu yolu öngörür:

1. Başvuru: Kat maliklerinden biri, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yönetici atanması için başvurur.
2. Dinleme: Mahkeme mümkünse diğer kat maliklerini de dinler.
3. Atama: Mahkeme binaya bir yönetici atar. Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur.
4. Değiştirme yasağı: Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı sebep çıkarsa atamayı yapan mahkeme değişikliğe izin verebilir.

Yönetici atanmasını talep etme hakkı kat maliklerine aittir. Yargıtay, kat maliki olmayan bir kişinin (ör. eski yönetici veya kiracı) bu davayı açma ehliyetinin bulunmadığını kabul etmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesinde arabuluculuğa başvurma zorunluluğu (6325 s. K. m.18/B) da göz önünde bulundurulmalıdır.

Yöneticisiz binada sorumluluk kimde?

KMK m.35’e 2015 yılında eklenen fıkraya göre, m.34’teki şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, yöneticinin yapması gereken işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. Bu işler arasında şunlar bulunur:

• Binanın bakımı, korunması, temizliği ve onarımı için önlem alınması,
• Binanın sigorta ettirilmesi,
• Avansların toplanması ve ortak giderlerin ödenmesi,
• Asansörlerin aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılması,
• Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması.

Özellikle asansör kontrollerinin yaptırılmaması gibi güvenlik eksiklikleri hem idari yaptırımlara hem de olası bir kazada hukuki sorumluluğa yol açabileceğinden, zorunlu olan binalarda yönetici seçimi ertelenmemelidir.

Sekizden az daireli binalarda yönetim nasıl yürür?

Yönetici zorunluluğu olmayan küçük binalarda da Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır. Ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir (m.27); kurul yılda en az bir kez toplanır ve kararları noter onaylı deftere yazılır. Kat malikleri isterse yine bir yönetici seçebilir. Yönetici seçilmemişse ortak giderlerin paylaşımı, ödenmeyen aidat için dava ve icra takibi gibi işlemler kat maliklerinden her biri tarafından yürütülebilir (m.20).

Seçilen yöneticinin temel yükümlülükleri

• Adını, soyadını ve iş ile ev adresini bina girişinde çerçeve içinde ilan etmek (m.34),
• İşletme projesini hazırlamak ve kurul onayına sunmak (m.37),
• Karar defterini tutmak, belgeleri saklamak ve defteri yıl sonunda notere kapattırmak (m.36),
• Her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını vermek (m.39),
• Kat maliklerine karşı vekil gibi özenle çalışmak (m.38).

Kurulun nasıl oluşturulacağı için site ve apartman yönetim kurulu, profesyonel yönetim seçeneği için apartman yöneticisi dışarıdan olabilir mi yazılarımızı okuyabilirsiniz. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamızı ziyaret edebilir, online randevu oluşturabilirsiniz.

Şimşek Hukuk Bürosu olarak Av. Saltuk Buğra Şimşek ve Av. Halil Alperen Şimşek ile bu konudaki dava ve süreçlerde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti veriyoruz. Dosyanız hangi şehirde görülürse görülsün, UYAP ve duruşma takibiyle süreci yürütebiliriz. Değerlendirme için online randevu oluşturabilir veya +90 501 153 97 99 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı

Sıkça Sorulan Sorular

Kaç daireli binada yönetici zorunludur?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda yönetici atanması zorunludur.

7 daireli apartmanda yönetici seçmek gerekir mi?

Zorunlu değildir; ancak kat malikleri isterse yönetici veya yönetim kurulu seçebilir.

Binanın tamamı tek kişiye aitse yönetici kim olur?

Tüm bağımsız bölümler bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.

Kat malikleri yönetici seçemezse ne yapılır?

Kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir; dava öncesi arabuluculuk şartı gözetilmelidir.

Mahkemenin atadığı yönetici değiştirilebilir mi?

Atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı sebep varsa atamayı yapan mahkeme izin verebilir.

Kiracı mahkemeden yönetici atanmasını isteyebilir mi?

Yönetici atanmasını isteme hakkı kat maliklerine aittir; Yargıtay kat maliki olmayan kişinin bu davayı açma ehliyeti olmadığını kabul etmektedir.

Yönetici olmayan binada asansör bakımından kim sorumlu?

Yönetici ataması zorunlu olduğu hâlde yapılmamışsa asansör bakımı dahil yönetim işlerinin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Yöneticinin adını binaya asmak zorunlu mu?

Evet. Yöneticinin ad, soyad ve adresleri bina girişinde görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır; aksi hâlde idari para cezası uygulanabilir.

Yönetici her yıl seçilmeli mi?

Evet. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; aynı kişi tekrar seçilebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olay kendi delilleri ve koşulları içinde değerlendirilmelidir. Yazıda anılan kanun hükümleri ve yargı kararları, yayın tarihindeki mevzuat ve içtihat esas alınarak aktarılmıştır.